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回望2028,重磅!“十四五”昆山将有5条接沪轨交,花桥不再一枝独秀——上海热线HOT频道

互联网 2021-06-15 08:27:31

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“桥头堡”成就昆山价值,

越靠上海越得益!

在前2期介绍环沪选筹逻辑的文章里,我们已经分析了昆山的优势:

昆山,以一县之躯,2020年GDP4250亿元,高过粤港澳大湾区里属于深莞惠都市圈的地级惠州市,更高过太原等全国8个省会城市。

即使是,放在上海+苏州26个区(县级市)里,它的GDP排名第2,仅次于浦东新区,实在是牛逼克拉斯!

笔者认为昆山能成就GDP全国百强县之首,主因是它就是江苏省接轨上海的“桥头堡”!

昆山处在全国最长的都市区绵延带(沪苏锡常都市区绵延200+公里看不到农田)和全国客流最繁忙的沪宁廊道“出沪第一站”。在1958年之前,沪郊10县还未划入上海市之前,嘉定是妥妥的“江苏第一县”,如果当年嘉定没有划入上海,那么,今天全国百强县之首一定非嘉定莫属!

既然是“桥头堡”,那么昆山就非常适用“向日葵”理论,一定是越靠近上海越得益的!

从以上这张2021年2月《昆山二手房价地图》,我们就可以看出,除了昆山本地人的豪宅区城西板块和市中心玉山老城板块之外,其余板块的房价,基本上遵从越靠上海,房价越高的原则。

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“十四五”规划3条接沪新轨交,

未来昆山有5条轴接轨大上海!

“十四五”时间,昆山有1条在建市域S1线轨交、1条铁定开工的苏锡常城际快线和1条拟议中的苏淀沪城际(或S3吴江支线),共3条接沪新通道,全面接轨上海。

第一轴:S1轴(苏州3号线-市域S1线-上海11号线-14号线)

其中,S1线,西起苏州轨交3号线唯亭站,经过沪宁城铁阳澄湖站、城西、玉山老城、城东开发区、沪宁城铁花桥站、陆家等板块,东至上海轨交11号线花桥站。这条线已全面开建,预计2023年底建成,它将沪、昆、苏的轨交连成一体,也是横亘昆山主城区的交通大动脉。上海这边,也在筹划将8节大容量编组的轨交14号线西延至安亭及沪宁&沪通城铁安亭北站,一旦实现,未来从昆山、花桥进上海市中心静安寺、人广、陆家嘴商圈,不再从嘉定新城绕一个大圈,每天往返通勤时间将节省至少40分钟!

◎ 横亘昆山主城区的苏州市域S1线,计划2023年底通车

◎ 上海嘉定区“十四五”交通规划图中,14号线西延段(封浜-安亭北站)赫然在列!

◎ 上海轨交14号线,计划2021年底通车

这条轴上,上海通勤客只建议买花桥板块,如果不是“新房癌",花桥还是买二手房实惠!

新房首选:距上海11号线起点站花桥站步行约1千米的龙光花溪澜园, 23100元/㎡;

二手房首选:距花桥站步行约750米的国际华城,均价 17600元/㎡;

如果想离上海更近一点的,可以选择沪苏边界检查站旁的凯德都会新峰,二手房均价25000元/㎡,真是 “一步跨进上海的节奏”,步行约780米即到11号线及未来14号线上海首站 安亭站,而安亭站TOD项目嘉亭荟也是目前上海汽车城安亭最繁华之所在。

花桥还有一个门槛极低,总价60-70万,最低首付20万,就能上车的二手房——中寰广场,位于上海G1503郊环高速内,11号线江苏首站 兆丰路站旁,该楼盘为6梯24户,全是1居室、2居室,开发商统一装修的“类酒店式公寓”。在那个“不限购”的年代,它申报了70年住宅产权,水电费都按民用收取。目前均价仅 11300元/㎡,此楼盘出门就是地铁口,租客稳定,租金回报率高达5-6%,是上海的4-5倍!

第二轴:沪宁高铁轴

这条线2010年就已开通,昆山境内设有花桥、昆山南、阳澄湖3个站点

花桥站,由于客流量极低,号称沪宁城铁“幽灵站”,目前处于 封站状态,未来S1线开通后有望重启;

昆山南站,是京沪、沪宁高铁在昆山的主站,每天6:34-22:08有160趟动车到发,连接上海、上海虹桥、苏州、苏州北站,已做到 公交化运营,到上海2大火车站仅需18分钟,二等票价19-24.5元之间;

阳澄湖站,客流量也很低,每天仅7趟车停靠,目前来看,城际通勤的价值不高。

此外,沪宁普速线上的昆山站,每天也有68趟绿皮火车停靠,到上海站、苏州站的时间较高铁稍慢,但也比地铁快太多,且一站直达,票价便宜,到上海仅11元,还是有一定市场的。昆山站南广场和昆山南站北广场遥相呼应,相距仅1.3公里,都在城南板块。

昆山站南广场旁,在售新盘昆城景苑,均价22000元/㎡

昆山南站北广场旁,中星城际广场翠苑二手房均价24000元/㎡,

都非常适合在上海虹桥商务区或上海站(静安不夜城)商圈上班的通勤客自住,

上下班所耗费的时间,比坐地铁辗转花桥快捷、舒适很多。

城南板块另一在售新盘,万科江湾澜庭,,均价20000元/㎡,离高铁站有3.3公里远,对面就是新城吾悦广场,出门就是中环高架, 适合昆山本地或自驾上班的人士购买。

第三轴:苏淀沪轴(苏淀沪城际/吴江支线-沪苏嘉城际/17号线)

这条轴贯穿昆山南部水乡三镇,从上海出发,由近及远,依次是:淀山湖镇、锦溪镇、周庄镇。由于倚靠苏沪界湖淀山湖,湖对面就是属于长三角一体化示范区3区县之一的上海青浦区,此三镇也 被列入了示范区的协调区范围。在遍地是工厂的昆山,南部水乡三镇的宜居环境还是很不错的!

三镇中,离上海最近的淀山湖镇,驱车10分钟就能到上海青浦新城目前的枢纽17号线漕盈路站,今年春节又 新打通了直达朱家角的省际断头路,使得淀山湖站到G50高速朱家角出入口、17号线朱家角站,以及在建中的华为青浦园区更近了。

淀山湖镇以低密度洋房、别墅产品为主,新房首选:雅居乐聆湖雅苑,均价 20000元/㎡,由于淀山湖镇,天生为“上海西花园”临湖别墅区打造,这里的配套、产业略显不足,房子相对花桥、千灯要难出租一些!

三镇位置居中的锦溪,是昆山南部重镇,2019年时被列为苏州机场选址地之一(未官宣),但是随着上海青浦练塘大型通用机场的落地,锦溪作为苏州机场选址的 希望更加渺茫。

三镇中离上海最远,离苏州最近的周庄,曾因“中国第一水乡”而名噪一时,但随着乌镇、西塘等水乡后来居上, 周庄目前稍显没落,房价也是全昆山最低的。

上海、昆山、苏州三地,对贯穿南部水乡的轨交规划方案不一:

上海这边叫市域铁路吴江支线(暨昆山早期规划的S3线),上海一端对接嘉青松金线青浦新城站,从2021年1月官宣的最新规划图来看, 青浦新城站将是现状17号线、沪苏嘉城际铁路、嘉青松金线和吴江支线4线交汇站,而吴江支线贯通沪苏嘉城铁,将形成一条 从苏州轨交4号线同里站,经同里古镇、周庄、锦溪、苏州机场选址、淀山湖镇、青浦新城、重固、凤溪、华漕到虹桥火车站的“南部水乡接沪新通道”。

◎ 2020年版上海青浦区交通规划图

◎ 2021年1月官宣的沪苏嘉城际铁路及青浦新城城铁枢纽规划图

昆山这边,仍然坚持苏州机场锦溪选址方案,如果最终苏州机场敲定此方案,可能会上马250公里时速的 苏淀沪城际铁路,但全线可能只有苏州东(2、6号线桑田岛站)苏州机场(锦溪选址)、青浦新城3站,并贯通沪苏嘉线至上海虹桥。这样,苏淀沪城际并不经过锦溪、周庄2个中心镇,而改由嘉昆太城际(嘉兴-盛泽-吴江-同里-周庄-锦溪-张浦-昆山南-昆山-太仓)经过,而靠上海最近的淀山湖镇,仅有环淀山湖有轨电车经过,这个方案出处为2019年12月昆山市交通局文件, 目前看来,被否的可能性很大。

◎ 2019年12月版昆山市交通规划图

苏州这边,目前更偏向苏州机场常熟沙家浜选址,苏州版的苏淀沪城际,设站有:苏州东、甪直、张浦、淀山湖镇,接上海规划的沪苏嘉线 至虹桥站。

目前看来,上海+苏州版方案的结合,是昆山南部水乡接沪轨交的最大公约数:

未来应有苏州东-甪直-张浦-淀山湖镇的“北线”苏淀沪城际,吴江-同里-周庄-锦溪-淀山湖镇的“南线”吴江支线,汇入上海沪苏嘉线通虹桥,或汇入上海嘉青松金线青浦新城站,最为靠谱,但 大概率“十四五”不会开工,不太可能早于2030年通车。

第四轴:苏虹机场路轴

这条轴,其实就是从苏州主城、苏州园区通往虹桥机场的捷径省道S343线,沿途经过昆山中部的张浦、千灯2镇,而张浦、千灯2镇,正好又与昆山城南高铁板块和花桥板块仅一河(吴淞江)之隔,房价落差明显!

张浦在售新盘绿地境启澜庭15000元/㎡,比一河之隔城南板块的万科江湾澜庭便宜5000元/㎡, 比“长江南路-长江中路”一脉相连的玉山老城便宜近1万元/㎡,未来有昆山局域轨交K1线纵贯昆城南北,连接张浦与高铁昆山南站、普铁昆山站、玉山广场、苏锡常城际北门路站等重要节点。

张浦,按照苏州方面规划,从苏州东站到上海虹桥站的苏淀沪城际也有设站,但不能确定,目前,还是以吸引昆山主城区玉山镇外溢的刚需客源为主,上海通勤客不适合。

千灯,自驾车走苏虹机场路,约39分钟即达上海虹桥枢纽,在售新盘德信都会大境15000元/㎡, 比一河之隔的花桥新房便宜8000元/㎡,也仅是一界之隔的上海青浦新城新房的1/3价。千灯是昆曲的发源地、明末清初“四大启蒙思想家”顾炎武的故乡,人文荟萃、产业发达,商品房开发已有十多年历史,居住人气相当旺盛,唯一缺点,就是没有直接通沪的轨交。到11号线花桥、17号线青浦漕盈路都已开通公交,皆需30分钟车程。

千灯,适合在上海虹桥、青浦、安亭等地上班的自驾车一族,房价性价比,放眼环沪无敌手!

第五轴:苏锡常轴(嘉闵线+苏锡常都市快线)

这条轴,由已规划公示的上海市域铁路嘉闵线+嘉闵线北延伸太仓段+苏锡常都市快线城际铁路共同构成,贯通上海虹桥枢纽、嘉定新城、太仓主城区、昆山城北、沪宁城铁阳澄湖站、苏州园区站、京沪&通苏嘉甬高铁苏州北站、无锡硕放机场、无锡滨湖区、常州武进区、常州奔牛机场等重要节点,是苏锡常昆太都市区直通虹桥、硕放、奔牛3大机场的快线, 整条线路预计“十四五”开工,2026-2028年间建成通车的可能性最大。

嘉闵线北延段已确定在太仓新区(陆渡)十八港路设站,处在沪苏界河浏河(亦称“娄江”)的“江中岛”新盘越秀向东岛,是这条轴出沪的第一盘,均价 19800元/㎡,由于太仓没有实施昆山的大专学历+人才编码,不落户即可买房的政策,因此,买这个盘时,还要附加交2年社保(费用不高,但是麻烦), 适合上海北区的养老族群。

这条轴在昆山境内,沿萧林路走线,横亘城北,设青阳路站(换昆山局域轨交K2线)、北门路站(换昆山局域轨交K1线)、 林荫路站(换昆山局域轨交K3线)、阳澄湖站(换沪宁城铁、苏州市域S1线)。由于接沪线路曲折,耗时较长, 对昆山城西、城北是锦上添花,但上海通勤客没有必要关注此轴!

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总结

综上所述,昆山5条轴,适合上海通勤客自住的板块,推荐顺序依次为:

1、S1轴看花桥:适合在上海11、14号线沿线,尤其是嘉定区、普陀区、中山公园、静安寺、徐家汇商圈工作的人士;

2、沪宁高铁轴看城南:适合在虹桥商务区、上海站(静安不夜城)、人民广场商圈上班,搭乘高铁或普铁,点对点的通勤客;

3、苏淀沪轴看淀山湖镇:适合在虹桥、青浦工作,或未来在示范区、青浦华为发展,有车的人士

4、苏虹机场路轴看千灯:适合在虹桥、青浦、安亭工作,预算有限或自驾车人士;

5、苏锡常轴:非本地需求,就不必看了!

   

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本文来源:地产上海作者: 责任编辑:顾铭
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