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立案有效期限,大兴法院立案庭法官助理李慧娅讲解屋租赁在不同阶段需要注意的问题

互联网 2021-02-28 11:21:53

在我们的日常生活中,房屋租赁合同是一种常见的合同类型,今天,小兴将通过梳理房屋租赁在不同阶段需要注意的问题,来帮助大家了解房屋租赁合同,规避不必要的纠纷陷阱。

一、签订合同阶段

谨慎选择中介公司

如果选择通过中介公司出租房屋或者承租房屋,那么不论是房主还是租户,在选择房屋中介公司时,都要细心谨慎,可在网站或到工商行政管理机关查询中介公司的注册登记情况、成立时间、信用情况、有无相应资质,也可通过互联网充分了解公众对该中介公司的评价,尽量选择信誉度较高的中介公司,切不可被低价吸引。

明晰房屋产权情况

租户直接与房主签订租赁合同。房主要提供产权证明、身份信息、共有房屋的需提供共有人同意出租的书面证明。

租户与中介公司签订租赁合同。租户要仔细核查中介公司出示的房屋权属证书、房主身份信息、中介公司与房主签订的委托代理合同、合同履行期限、中介公司费用交纳情况等。尤其要注意租户与中介公司所签订的房屋租赁合同期限不能超过房主对中介公司的委托代理期限。另外,签订合同前建议对所租房屋的具体状况进行实地考察,不要轻信中介公司工作人员对房屋的口头介绍。

全面审查合同内容

我国合同法第213条规定了租赁合同的内容,结合房屋租赁合同的特殊性质,小兴梳理了该类合同应该包含的具体内容:1.合同双方的身份信息、住址;2.房屋地址,应精确到具体的门牌号;3.承租方式,即整租或仅承租其中某间房屋;4.房屋用途,应在合同中明确承租的房屋是用于居住或商用;5.租赁期限,我国合同法第214条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。合同法第215条规定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。因此,建议签订书面租赁合同,并在合同中明确租赁期限;6.房屋租金及支付期限和方式,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租;租金的支付方式有按月、按季和按年付;7.房屋配套设施和设备情况,比如装饰装修情况、房屋内已有的家具、家电清单;8.房屋修缮责任承担,出租人是所有权人,所以通常情况下由出租人承担修缮房屋的责任。租户在签订合同之前应对房屋及内部设施进行认真检查,保证房屋可以正常居住;9.各种费用的缴纳主体,双方应在合同中约定水费、电费、物业费、取暖费等费用在租赁期限内由谁缴纳;10.违约责任。租户在签订房屋租赁合同时要谨慎审查格式条款,尤其是与中介公司签订的房屋租赁合同,一般会沿用格式条款,租户一定要擦亮眼睛,仔细阅读格式条款的具体内容。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。我国合同法规定采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款具有无效情形,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。当对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

无效合同的情形

合同法第52条规定的无效情形:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。合同法第53条规定合同中的下列免责条款无效:造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第3条规定:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第5条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

一房数租

出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,按照下列顺序确定履行合同的承租人:1.已经合法占有租赁房屋的;2.已经办理登记备案手续的;3.合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

二、履行合同阶段

房屋租赁合同生效后,出租人和承租人均应当按照约定全面履行自己的义务。

租金缴纳

承租人应按照合同约定的租金支付期限和方式,及时足额缴纳租金,并注意留存支付凭证,如果是现金支付,可要求房东或者中介公司出具收条,如果是银行卡或手机转账,要留存银行转账凭证或者手机转账截图。

承租人未按时缴纳租金,经催缴仍未缴纳的,房东或者中介公司可按照合同约定要求承租人承担违约责任或者诉诸法院。

房屋或者附属设施修缮

承租人在使用房屋过程中,房屋或者附属设施出现损坏,应及时告知房东或中介公司请物业公司进行维修,如果是承租人一方使用不当造成的损坏,承租人应当承担维修或者赔偿责任。

转租

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

三、合同的权利义务终止阶段

房屋租赁合同权利义务终止的情形有两种,一是房屋租赁合同期限届满,双方不再续租。二是房屋租赁合同还未到期,双方当事人协商一致,解除合同,或一方按照合同约定或法律规定行使解除权。

实践中,往往在合同提前解除过程中产生大量的纠纷。根据合同法规定,当事人在合同里约定一方解除合同的条件,当解除合同的条件成就时,解除权人解除合同。我国合同法还规定了5种可以解除合同的情形:1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5.法律规定的其他情形。

行使合同解除权时,要注意以下几点:

注意保留合同解除通知的证据。合同法第96条规定,当事人一方主张解除合同时,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此,租户或者出租人一方要求解除租赁合同时,必须要履行提前通知的义务,并注意保存证据。邮寄通知的要保留邮件回执单,口头通知的要注意落到纸面,电话通知的可以保留录音,微信通知的可以保留聊天记录截图。

租户搬离前要做好房屋交割。合同双方应相互配合,清点房屋内物品状况、水电燃气用量、各种费用余额。因租户原因,物品如有损坏的,租户要承担赔偿责任或在剩余租金中予以扣除。租户搬离时房东或者中介公司未在场的,租户要注意对房屋内的状况拍照留存。

 
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